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國家稅務(wù)總局公告2016年第18號
國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法 第一條 根據(jù)《財務(wù)部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅 [2016] 36號）及現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。 第二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用本辦法。 自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。 華稅：本條明確了自行開發(fā)的定義，強調(diào)依法取得土地，“小產(chǎn)權(quán)”開發(fā)等行為并不受法律保護，單純“炒地皮”等土地投機行為不受法律保護。 第三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。 華稅：本條解析了自行開發(fā)地產(chǎn)項目的特殊情形，即以接盤形式開發(fā)的地產(chǎn)項目，公告明確了必須以地產(chǎn)商自己的名義立項銷售，這種情況依然可以視為自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。 第二章 一般納稅人征收管理 第一節(jié) 銷售額 第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下： 銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%） 華稅：明確了土地價款扣除的公式，可以看出土地價款不可以一次性扣除，應(yīng)當分期在取得價款和價外費用的當期稅前扣除。 第五條 當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算： 當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款 當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。 房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。 支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。 華稅：本條解析了可以扣除的土地價款的范圍，公告特別指出以納稅人直接支付的土地價款為準，在存在土地價款返還的情況下，直接支付的土地價款可能小于財政票據(jù)上記載的土地價款，這種處理與土地增值稅項下的土地價款處理如出一轍，應(yīng)該引起納稅人高度重視。對于可能取得政府土地價款返還的，應(yīng)該協(xié)商政府部門以其他名義獎勵，而不能直接以土地款返還的名義支付。 第六條 在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（�。┲频呢斦睋�(jù)。 第七條 一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。 華稅：本條強調(diào)了土地價款扣除應(yīng)建立并登記臺賬，留存?zhèn)洳�。如果納稅人沒有依據(jù)規(guī)定建立臺賬，可能招致稅務(wù)機關(guān)的行政處罰。 第八條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。 房地產(chǎn)老項目，是指： （一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目； （二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。 華稅：36號文件對于老項目的界定，銷售不動產(chǎn)與建筑服務(wù)存在不同的定義，本公告將兩者同一起來，適用了共同的定義。 第九條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。 第二節(jié) 預繳稅款 第十條 一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。 第十一條 應(yīng)預繳稅款按照以下公式計算： 應(yīng)預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3% 適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。 華稅：本條款解析了預繳稅款的具體計算公式，以及適用稅率，對于納稅人有著實務(wù)指引作用。 第十二條 一般納稅人應(yīng)在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關(guān)預繳稅款。 第三節(jié) 進項稅額 第十三條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)模”為依據(jù)進行劃分。 不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模÷房地產(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模） 華稅：本條款解析了房地產(chǎn)業(yè)兼營老項目、新項目的進項稅額的處理問題。納稅人應(yīng)該依據(jù)規(guī)定，對兩者分開核算，并處理相應(yīng)的進項稅額。如果無法劃分的，公告提出了依據(jù)“建設(shè)規(guī)模”占比的方式劃分各自進項稅額的方法。 第四節(jié) 納稅申報 第十四條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)，以下簡稱《試點實施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 第十五條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 第五節(jié) 發(fā)票開具 第十六條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅發(fā)票。 第十七條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。 華稅：本條解析了跨期納稅以及相應(yīng)的發(fā)票開具問題，需要引起納稅人高度重視。特別是對于4月30日前已經(jīng)繳納營業(yè)稅的預收款，不可以開具增值稅專票，這對于下游企業(yè)需要專票抵扣進項稅額的會造成不利影響，商業(yè)地產(chǎn)需要特別關(guān)注。建議這種情形下，可以籌劃一下，以取得增值稅專用發(fā)票。 第十八條 一般納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得開具增值稅專用發(fā)票。 第三章 小規(guī)模納稅人征收管理 第一節(jié) 預繳稅款 第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人（以下簡稱小規(guī)模納稅人）采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。 第二十條 應(yīng)預繳稅款按照以下公式計算： 應(yīng)預繳稅款=預收款÷（1+5%）×3% 第二十一條 小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關(guān)核定的納稅期限向主管國稅機關(guān)預繳稅款。 第二節(jié) 納稅申報 第二十二條 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 第三節(jié) 發(fā)票開具 第二十三條 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國稅機關(guān)申請代開。 第二十四條 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。 第二十五條 小規(guī)模納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。 第四章 其他事項 第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照本辦法規(guī)定預繳稅款時，應(yīng)填報《增值稅預繳稅款表》。 第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以預繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。 華稅：對于“完稅憑證”，公告并沒有指出具體類型，我們認為紙質(zhì)稅票、電子稅票號以及解繳稅款記錄均可以作為“完稅憑證”。 第二十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，未按本辦法規(guī)定預繳或繳納稅款的，由主管國稅機關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進行處理。 |